Il Decreto semplificazioni (art. 10 del D.L. n.76/2020) ha modificato l’art. 9 bis del D.P.R. n.380/2001 con l’introduzione del “certificato di stato legittimo”.
Il Certificato dello “stato legittimo” dell’immobile - rilasciato da un “tecnico abilitato” - attesta l’assenza di violazioni alla disciplina edilizia e urbanistica oppure la presenza di “tolleranze costruttive”.
Il Certificato dello “stato legittimo” dell’immobile è una “dichiarazione asseverata” rilasciata da un “tecnico abilitato” che attesta l’assenza di violazioni alla disciplina edilizia e urbanistica oppure la presenza di “tolleranze costruttive” cioè difformità contenuto entro il 2%.
La norma testualmente recita:
“Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, 5 di 11 disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”.
Il certificato è utile per evitare possibili controversie legali nella compravendita o per usufruire con sicurezza di un’agevolazione fiscale.
È tuttavia opportuno precisare che la norma non prevede nessun obbligo di allegazione per il Notaio all’atto né lo stesso è richiesto dalla legge a pena di nullità dell’atto.
Lo stato legittimo dell’immobile discende esclusivamente dai titoli edilizi che ne hanno autorizzato la realizzazione e le eventuali modifiche; in caso di vendita è sempre il proprietario/venditore che dichiara – a pena di nullità dell’atto – la regolarità dello stesso.
Tuttavia il “nuovo” documento risulta di particolare interesse sia per il compratore ( che ha maggiori garanzie una attestazione del tecnico abilito che visionato l’immobile) che per il Notaio ha una attestazione asseverata sulla effettiva o meno corrispondenza dello stato di fatto ai documenti esibiti e/o alle dichiarazioni rese in atto e che può allegare (non essendovi alcun obbligo di legge) il documento al rogito.
I costi e le spese per il rilascio del certificato? Presumibilmente sono a carico del venditore comunque nulla vieta che siano oggetto di trattativa tra le parti nell’acquisto.
Modello editabile di "Certtificato di Stato Legittimo"